Nepremičninsko posredovanje

Nepremičninski posrednik je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

Pristojno ministrstvo izda posamezniku, ki je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov, licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami in izkaznico nepremičninskega posrednika. Do izdaje licence in izkaznice nepremičninskega posrednika izkazuje posameznik status nepremičninskega posrednika s potrdilom pristojnega ministrstva.

Nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika.

Podrobneje

Nepremičninska družba mora pred začetkom opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami zavarovati in imeti ves čas opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije.

Zavarovalna vsota ne sme biti nižja od 150.000 EUR za posamezen zavarovalni primer oziroma od 350.000 EUR za vse zavarovalne primere v posameznem letu.

Odgovornost mora biti zavarovana veš čas opravljanja dejavnosti. Nepremičninska družba sme sprejeti od naročnika ali tretje osebe v zvezi z izvedbo pravnega posla, pri katerem je posredovala, v hrambo denarna sredstva, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo naročitelj ali tretja oseba za to pisno pooblasti.

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.

V pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki mora biti sklenjena med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni naslednji podatki:

• ime in priimek nepremičninskega posrednika, ki bo opravljal posle posredovanja z navedbo številke licence in zaporedno številko vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov;
• višina plačila za posredovanje;
• ime zavarovalnice, številka police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe in dokazilo
• opis stroškov posameznih poslov, ki jih zajema plačilo za posredovanje;
• vrsta in višina morebitnih dodatno naročenih storitev in stroškov;
• pravica do plačila za posredovanje;
• višina plačila za posredovanje, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja;
• okvirno ponudbeno ceno za posamezno vrsto nepremičnine, ki je predmet posredovanja brez vštetih predpisanih davkov in plačila za posredovanje;
• opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
• čas trajanja pogodbe.

Nepremičninska družba mora naročitelju pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izročiti izvod splošnih pogojev poslovanja in mu omogočiti, da se z njihovo vsebino seznani.

Kadar posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, vključuje tudi sestavo listin, ki vsebujejo zapis pogodbe, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala, mora nepremičninska družba zagotoviti, da te listine sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi.

Dokazila

Sklenjena pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami - original

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Nepremičninska družba mora naročitelju pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izročiti izvod splošnih pogojev poslovanja in mu omogočiti, da se z njimi vsebinsko seznani.

Nepremičninska družba mora v vsakem prostoru, v katerem posluje s strankami, na vidnem in dostopnem mestu omogočiti vpogled v splošne pogoje posredovanja.

Nepremičninska družba mora določiti splošne pogoje opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami, ki morajo vsebovati:

• opis poslov, ki se jih nepremičninska družba zaveže opraviti pri opravljanju posamezne vrste storitve;
• določbo, da se s plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja:
  • sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
  • seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev;
  • ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini, pogodb in podobno;
  • pisna opozorila, obvestila, potrdila;
  • ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
  • oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali drug način;
  • seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo;
  • prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja;
  • ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine;
  • seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake;
  • telefonsko komuniciranje s strankami;
  • sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla.
• vrsto in višino stroškov, če nepremičninska družba poleg posredovanja v dogovoru z naročnikom zanj opravi še druge storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja.

Dokazila

Dokument Splošni pogoji poslovanja: izvod pripet na vsaki pogodbi o posredovanju z nepremičninami in izobešen v prostoru nepremičninske družbe

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje, nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

Za isto nepremičnino je dovoljeno plačilo za posredovanje največ v višini 4 % od pogodbene cene razen v primerih, ko je vrednost nepremičnine nižje od 10.000 EUR. V primerih posredovanja pri najemnih pogodbah sme najvišje dovoljeno plačilo za isto nepremičnino zanašati največ 4 % od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 EUR.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za dodatne storitve, če so dogovorjene s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev. Če nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, se lahko z naročnikom s pogodbo o posredovanju dogovorita za povračilo dejanskih stroškov, ki so nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja, če naročnik:

- sam vzpostavi stik s tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini,

- sklene pogodbo o nepremičnini s posredovanjem druge nepremičninske družbe,

- enostransko odpove pogodbo o posredovanju pred potekom časa, za katerega je bila

sklenjena.

Višina dejanskih stroškov, ki jih nepremičninska družba zaračuna naročnikom za storitve nepremičninskega posredovanja, znaša največ 150 eurov.

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Podjetje za storitev, ki jo ponuja potrošniku, vidno označi ceno, ki vključuje davek na dodano vrednost, če je podjetje zavezanec za davek na dodano vrednost. Cena storitve je označena v eurih. V primeru, da je poleg cene v eurih označena tudi cena v drugih valutah, mora biti poleg zneska v eurih tudi oznaka EUR. Podjetje upošteva označeno ceno. Če gre za ponudbo v okviru storitev informacijske družbe, mora biti poleg cene jasno in nedvoumno navedeno, ali cena vključuje tudi stroške dostave.

Cene za vse storitve morajo biti označene kot cene v obliki cenika. Označitev cen za storitve mora biti nedvoumna, lahko prepoznavna, čitljiva in za potrošnika na vidnem in dosegljivem mestu.

Pri storitvah, pri katerih cene ni mogoče označiti kot cene za vrsto storitve, se ceno storitve lahko označi na enega od naslednjih načinov:

• kot ceno delovne ure za izvedbo določene storitve v poslovnem prostoru izvajalca storitve;
• kot ceno delovne ure za izvedbo določene storitve na kraju samem;
• kot ceno vseh stroškov za izvedbo določene storitve;
• kot ceno storitve, preračunano na mersko enoto;
• kot ceno storitve, ki jo nedvoumno opredelimo na drug način in se običajno uporablja pri ponujanju določenih storitev.

Cena za storitve je v poslovnem prostoru označena čitljivo, če je velikost črk in številk na ceniku za storitve najmanj 5 mm.

Cena za storitev mora biti potrošniku lahko dostopna ter mora biti objavljena na vidnem mestu v poslovnem prostoru, kjer je ta storitev potrošniku ponujena.

Kot vidno označeno ceno storitve se šteje, da je cenik obešen na steno poslovnega prostora oziroma tistega njegovega dela, kjer se nahajajo potrošniki.

V primeru, ko bi bila zaradi velikega števila storitev, ki jih ponuja podjetje potrošnikom, objava cen za storitve na ceniku dvoumna, slabo vidna in težko prepoznavna, ali če podjetje opravlja storitve izključno na terenu in nima poslovnega prostora za opravljanje storitev, so lahko cene storitev potrošniku dostopne in razvidne:

• s katalogom storitev s cenami;
• s posebno brošuro z nedvoumnim opisom storitev s cenami;
• s prospekti z nedvoumnim opisom storitev s cenami;
• na drug ustrezen način.

Če se vgrajeno blago za opravljeno storitev obračuna posebej, mora biti potrošniku na razpolago cenik vgrajenega blaga.

Pravne podlage

• Pravilnik o načinu označevanja cen blaga, digitalnih vsebin in storitev ter objava znižanja cene blaga
• Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)

Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik morata pri opravljanju posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami. Pri tem mu morata zlasti razumljivo pojasniti naslednje okoliščine:

1. tržne razmere, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi v prometu z nepremičninami;
2. vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami;
3. višino in vrsto davčnih obveznosti stranke, višino stroškov notarske overovitve podpisov, vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ki je predmet posredovanja;
4. morebitna tveganja, povezana z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah oziroma drugimi morebitnimi neurejenimi pravnimi razmerji.

Nepremičninska družba ima, z namenom zaščite interesov naročitelja, pravico v skladu z zakonom, ki ureja plačilni promet, da od Banke Slovenije pridobi podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.

Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pravnega posla.

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine.

Nepremičninska družba mora pri preverjanju pravnega in dejanska stanja v okviru posredovanja nepremičnine zlasti:

1. na podlagi podatkov zemljiške knjige oziroma če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, na podlagi listin, ki so podlaga za vknjižbo, preveriti ali je prodajalec oziroma najemodajalec lastnik nepremičnine, ki je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, in ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale pravice stranke;
2. na podlagi skrbnega ogleda preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine;
3. kadar je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, zemljišče: na podlagi potrdila (lokacijske informacije) pristojnega upravnega organa preveriti namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti.

Nepremičninska družba odgovarja naročitelju oziroma tretji osebi, ki jo je spravila z naročiteljem v stik, za škodo, ki nastane naročitelju oziroma tretji osebi zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine.

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Nepremičninska družba mora pri oglaševanju oziroma pri drugih javnih objavah v sredstvih javnega obveščanja oziroma na spletnih straneh, v prostorih nepremičninske družbe ali na drugih mestih, kjer je dovoljeno oglaševanje, v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja, zagotoviti objavo cene, lokacije, leta izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove in velikosti nepremičnine ter firme in sedeža nepremičninske družbe.

Če nepremičninska družba oglašuje prodajo večstanovanjske stavbe, stanovanjsko-poslovne stavbe ali nestanovanjske stavbe z več posameznimi deli, mora zagotoviti objavo najvišje in najnižje cene kvadratnega metra površine stavbe ali njenega posameznega dela, lokacijo, leto izgradnje oziroma zadnje prenove ter firme in sedeža nepremičninske družbe. V primeru oglaševanja v transparentih, podatka o ceni ni dolžna navesti.

V kolikor nepremičninska družba oglaša lastno nepremičnino, mora to v oglasu posebej navesti.

Prepovedano je oglaševati z letaki, ki se lepijo na vhode stavb, ali letaki, ki se puščajo v nabiralnikih.

Za oglaševanje časovnega zakupa stanovanjskih objektov se uporabljajo določbe zakona o varstvu potrošnikov.

Zakon o varstvu potrošnikov določa, da je oglaševanje  vsaka oblika predstavitve, ki je podana v okviru poslovanja ali opravljanja samozaposlenih dejavnosti, katere namen je spodbujanje prodaje blaga, storitev ali digitalne vsebine, vključno z nepremičninami, pravicami in obveznostmi.

Oglaševalska sporočila so v jeziku, ki je potrošnikom na območju Republike Slovenije lahko razumljiv.

Oglaševanje ne sme biti v nasprotju z zakonom, ne sme biti nedostojno ali zavajajoče.

Pravne podlage

• Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)
• Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)

Poslovni subjekti v razmerju do potrošnikov ne smejo izvajati nepoštenih poslovnih praks.

Poslovni subjekti morajo pri oglaševanju, prodaji in dobavi svojih izdelkov dati dovolj točnih informacij, da se lahko potrošnik premišljeno odloči za nakup. Vse obvezne podatke morajo navesti na »jasen in razumljiv način« ter v »jasnem in razumljivem jeziku«.

Ločimo dve glavni kategoriji nepoštenih poslovnih praks:

• zavajanje, bodisi z napačnimi informacijami ali z opustitvijo informacij (pomembni podatki niso navedeni),
• agresivne poslovne prakse, ko vas silijo v nakup.

Za nepošteno poslovno prakso se lahko, denimo, šteje lažno zatrjevanje podjetja, da bo izdelek na voljo zelo omejen čas, da bi se potrošnika s tem napeljalo k takojšnji odločitvi in ga prikrajšalo za možnost ali čas za izbiro na podlagi informacij.

Če podjetje uporabi nepošteno poslovno prakso in s tem povzroči oškodovanje potrošnika, lahko potrošnik zahteva znižanje kupnine ali odstopi od pogodbe in zahteva vračilo plačanega zneska.

Globa za uporabo nepoštene poslovne prakse v razmerju do potrošnikov je od 5000 do 50.000 EUR.

V kolikor prekršek predstavlja močno razširjeno kršitev v skladu s 3. točko 3. člena Uredbe 2017/2394/EU (v vsaj dveh državah članicah) oz. močno razširjeno kršitev z razsežnostjo Unije v skladu s 4. točko 3. člena Uredbe 2017/2394/EU (v vsaj dveh tretjinah držav članic) znaša globa od 0,5 odstotka do 4 odstotke oz. od 1,5 odstotka do 5 odstotkov letnega prometa podjetja v zadevni državi članici oziroma državah članicah Evropske unije v predhodnem poslovnem letu.

Pravne podlage

• Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot-1)

Zaradi odkrivanja ter preprečevanja pranja denarja in financiranja terorizma morajo nepremičninske družbe pri opravljanju svoje dejavnosti izvajati naloge, določene z ZPPDFT-2, in sicer: izdelati oceno tveganja, vzpostaviti politike, kontrole in postopke za učinkovito ublažitev in obvladovanje tveganj pranja denarja in financiranja terorizma, pripraviti seznam indikatorjev za prepoznavanje strank in transakcij, izvajati ukrepe za poznavanje stranke (pregled stranke), skrbeti za redno strokovno usposabljanje zaposlenih, sporočati Uradu za preprečevanja pranja denarja sumljive transakcije in zagotoviti varstvo in hrambo podatkov skladno z zakonom.

Pravne podlage

• Zakon o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma (ZPPDFT-2)